由于药力太猛，这两天来市场、媒体、及多数买房卖房人员都还在懵圈中。但不管你信不信，股市已经先信为敬了。政策发布次日，A股三大指数涨幅均超过1%，房万科A、保利发展、城建发展等20多只地产股直接涨停。
这次号称40年来最强的房地产刺激政策总共是4板斧。第一板斧，首套房的首付比例降至15%，二套房的首付比例降至25%。第二板斧，公积金贷款比例下调0.25个百分点。第三板斧，取消首套房和二套住房的商业房贷利率政策下限。第四板斧，央行设立3000亿元保障房再贷款支持地方国有企业收购存量住房。
犹如垂死病中惊坐起，枯木枝头能否再逢春？这次史上最强的救市政策会有效力吗？效力会有多大？什么情况下房价才会V型反转呢？
首先，这么强的刺激政策一定会有效力。其次，对效力多大则不必抱太大希望。打个比方，杭州西湖边上一位游人向西湖扔了一块大石头，肯定会打破西湖湖面的平静，甚至掀起一些波澜。但波澜一定不会太大、也一定不会太持久。
第一，首套房首付比例从20%降至15%，这条政策有效力。因为首套房一般是刚需，这条政策能大大降低刚需型买家的上车门槛。比如总价200万房子原来首付要40万，现在首付只要30万。这等于降低了刚需型买家池的水位，更多的刚需型买家会露出水面。故这条政策能有效扩大市场需求。
第二，二套房首付比例从30%降至25%，这条政策效力不会大。因为二套房一般不是刚需，而是改善需求和投资需求。改善型买家考虑的是未来收入预期的问题，投资型买家考虑的则是购买后房产是否能升值的问题。这两类买家不会仅仅因为首付门槛降低而买房。故这条政策对扩大市场需求作用不大。
第三，公积金贷款比例下调0.25个百分点和取消首套房和二套住房的商业房贷利率政策下限，这两条政策效力也不大。这两条政策能够更好的降低买家月供款，但目前公积金贷款利率和商业房贷利率下调空间并不大。政策前公积金贷款率是3.1%，政策后下调至2.85%。当前全国首套商业房贷平均利率为3.59%、二套平均为4.16%。2024年5月20日全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.45%，可见商业房贷利率降价空间并不大。预计这两条政策降低买家月供款的幅度可能仅在百元以内，对于刚需型买家有些微影响，但对改善型买家和投资型买家基本没影响。
第四，央行设立3000亿元的保障房住房再贷款支持地方国企收购存量住房。这两条政策效力也不大，甚至有可能有反作用。这条政策是帮助开发商去库存的，毕竟市场供应量减少也能托住房价，但预计影响很有限且会有双刃剑效果。截至2023年底，全国保交房约需4万亿元，全国商品房待售面积6.72亿平方米，全国仅Top50家上市房企存货规模就高达7.53万亿元。在超过12万亿元的资金需求面前，3000亿元收房资金实在是杯水车薪。况且，地方国企收了存量房会用于保障性住房，保障性住房供应量增加又会减少刚需型买家数量。本来作用就不大，一正一反作用又抵消了。
总结而言，本轮史诗级救市政策+国企下场收房的有效作用点只有刚需型买家，作用方式是首套首付额度预计降低5-10万元、月供楼款预计降低百元左右，政策力度有限。刚需型买家的主要人群是初婚人群，2023年我国初婚人数为1052万人且在年年在下降，政策作用人群也有限。故而，本次史诗级救市政策+国企下场收房并不可以真正挽救房价继续下跌的趋势。
这需要回顾过去20年房地产市场快速的提升的动因。中国房地产市场快速的提升的起点是2001年中国加入世界贸易组织。成功加入世贸组织为中国经济发展铺平了康庄大道，也为房地产市场飙升提供了三个巨大的发动机。
第一个发动机是强大的输入性通胀。加入世贸组织后，中国获得了向全球发达经济体市场出口商品的机会，短短十几年迅速成为全世界第一大货物出口国。企业大量出口产品获得了巨额外汇，这些巨额外汇一定要通过银行换成本币。这就造成国内市场上，一方面因外贸出口导致商品相对减少，另一方面又因兑换外汇导致本币数量剧增，这就产生了强大的输入性通胀。这些输入性通胀是真实的购买力，且由企业及员工持有，这是推动房价快速飙升的主动力。
第二个发动机是快速的城市化浪潮。加入世贸组织后，外企蜂拥而至，民企蒸蒸日上，产生了庞大的就业需求。庞大的就业需求拉动了世界史上罕见的最快速城市化浪潮。2000年中国城市化率只有36.22%，到2020年中国城市化率就飙升到63.89%，高达5-6亿的城市新人口成为购房的主力军，对住房产生了巨量需求。
第三个发动机是人们超乐观的收入预期。2000年-2019年是中国经济史的黄金二十年，身处于黄金二十年城市化浪潮狂飙突进中的人们不仅需要住房，还对未来收入普遍非常乐观。人人都坚定地相信明年一定比今年挣得多，这对于按揭买房来说是很重要的。只有人们相信不管首付多高、利息多高，只要咬牙顶住前几年，以后会慢慢的轻松，买房需求才会爆棚。
这三个发动机才是中国房地产市场的动力之源。现在情况是，这三个发动机正越来越弱并趋于熄火。第一个发动机目前正遭遇较大困难， 2023年中国向发达经济体出口中仅有澳大利亚是正增长，其他都是负增长。第二个发动机已经快耗尽了，正接近城市化率的天花板值，2023年中国城市率为66.16%，也许到2030年才能缓慢达到70%。第三个发动机目前也遇到了较大问题，从政府到企业，各行业都在不同程度降薪，人们的收入预期现在普遍悲观。
中国房地产市场要想V型反转，就必须给这三个发动机重新点火。这三个发动机中第一个发动机是主动力，第一个发动机启动后会给第二个和第三个发动机输入燃料。所以能说，何时又出现强大的输入性通胀，何时房地产市场就能再度起飞。
有朋友可能会问，没有输入性通胀的情况下，自发性通胀能否发挥同样的功能呢？答案是不能。
因为输入性通胀与自发性通胀有本质的区别。输入性通胀输入的不单单是货币，还是全球硬通货购买力。这些输入性全球硬通货购买力，能在全球采购粮食和食品，不会导致生活必需品价格快速上涨，但会推动房价比其他商品更快速度上涨。但自发性通胀只是增加了市场货币量，并没有增加有效购买力，还削弱了众多购买的人的实际购买力，故而只会拉动生活必需品价格快速上涨。当价格上涨趋势传导到资本品市场时，房价当然也会跟着涨一些，但房价上涨速度要远远低于生活必需品。
总结而言，中国房地产市场V型反转的最关键指标是看中国对发达经济体的外贸出口是否会重新迅速增加，也就是说强大的输入性通胀是否会再度出现，除此之外的别的方面作用都有限。
中国经济整体向好的趋势不变，相信在党和政府领导下，中国房地产市场一定会再度繁荣。您对于本轮救市政策的效果怎么看？欢迎在本文下面进行留言或评论。
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